Вопрос :

В МКД была непосредственная форма управления, сейчас переходят в нашу управляющую компанию. В подъезде установлен домофон. Может ли управляющая компания самостоятельно сменить фирму по обслуживанию домофона или для этого требуется собрание жильцов и составление протокола? И кто должен устанавливать тариф на обслуживание домофона УК (по нескольким коммерческим предложениям) или опять же собрание собственников?

Ответ :

Если домофон не предусмотрен проектом МКД, а установлен позднее, то для взимания платы за его обслуживание, как общего имущества он, во-первых, должен быть официально внесен в состав общего имущества многоквартирного дом, во-вторых, управляющая организация должна заключить договор на обслуживание этого имущества со специализированной организацией либо осуществлять данный вид работ самостоятельно.

В Жилищном Кодексечетко сказано, что только на общем собрании собственников помещений МКД принимается решение о несении расходов на обслуживание домофона УО.

Решения этого вопроса собственникам помещений в МКД необходимо провести общее собрание собственников, на котором поставить вопрос о внесении домофона в состав общего имущества, об обслуживании домофона УО и определить размер оплаты.

В соответствии сп.7 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491)автоматически запирающиеся устройствадверей подъездов многоквартирного дома в состав общего имущества включаются т.е. е при заключении договора на обслуживание домофоны входят в перечень обслуживания.

В соответствии сПисьмом Минрегиона России от 27.04.2011 г. N 8055-14/ИБ-ОГ "О разъяснении норм жилищного законодательства",домофон, как оборудование, находящееся в многоквартирном доме и обслуживающее более одного помещения (квартиры), полностью отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, указанным вч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Подавляющее большинство многоквартирных домов, находящихся на территории России и построенных до введения в действие новогоЖилищного кодекса Российской Федерации, при строительстве не предусматривали наличие домофонов в проектной документации.

В связи с этим, в настоящее время сложилась ситуация, при которой в домах, обслуживаемых управляющими организациями, собственники, на основании прямых договоров с обслуживающей организацией за свой счет осуществляют содержание и ремонт данного устройства.

В силуп. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации(далее -ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

Следовательно, обязанность заключения договора на техническое обслуживание домофона, как общего имущества возлагается именно на управляющую организацию.

Обслуживание домофона должно входить в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества.

Следовательно, если домофон не предусмотрен проектом многоквартирного дома, а установлен позднее, то для взимания платы за его обслуживание, как общего имущества он, во-первых, должен быть официально внесен в состав общего имущества многоквартирного дом, во-вторых, управляющая организация должна заключить договор на обслуживание этого имущества со специализированной организацией либо осуществлять данный вид работ самостоятельно.

Управляющая организация, как профессиональная организация, осуществляющая деятельность на рынке жилищно-коммунальных услуг, в соответствии с условиями заключенного договора управления многоквартирным домом и согласноч. 2 ст. 162 ЖК РФобязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно ст.44 ЖК РФрешение вопроса о внесении домофона в состав общего имущества МКД, об обслуживании домофона УО и определения размера оплаты должны приниматься собственники на общем собрании собственников МКД.. Причем, в пользу решения «за» или «против» должны проголосовать две трети собственников (ст. 46 ЖК РФ), и вес их голосов распределяется в соответствии с тем количеством квадратных метров площади, которыми владеет собственник (ст. 48и37 ЖК РФ).

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

В Жилищном кодексе РФчетко сказано, что только на общем собрании собственников помещений определяется выбор услуг и их финансирование.

Цены за жилищно-коммунальные услуги ежегодно растут, поэтому собственники помещений в МКД хотят знать, за что они платят, какие услуги в квитанции включены законно, а на каких наживаются недобросовестные управляющие организации.

Одна из услуг, которая стабильно вызывает вопросы у жителей домов - установка и обслуживание домофона. Расскажем, каков порядок установки домофона в МКД и в каких случаях управляющая организация имеет право взимать за него плату.

Домофон - общее имущество собственников помещений в МКД

Управляющая организация по договору управления многоквартирным домом обязуется предоставлять собственникам помещений в этом доме работы и услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме устанавливает п. 2 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 . В него входят:

• межквартирные лестничные площадки;
• лестницы;
• коридоры;
• технические подвалы, в которых есть инженерные коммуникации;
• иное оборудование, обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения.

Домофоны в многоквартирных домах устанавливаются на входе в подъезд, они обслуживают более одного помещения, поэтому входят в состав общего имущества МКД. Автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов МКД тоже включаются в состав общего имущества в МКД в соответствии с п. 7 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 .

Порядок установки и подключения домофона

Установка и обслуживание домофона возможны в двух случаях: такие работы и услуги предусмотрены договором управления МКД или соответствующее решение принято на общем собрании собственников (ст. 44 ЖК РФ). О случае, когда управляющая организация устанавливает домофон на свои деньги, мы расскажем отдельно.

Договор управления многоквартирным домом может не предусматривать техническое обслуживание домофона в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД. Тогда для начисления платы за обслуживание запирающих устройств необходимо решение ОСС, согласно которому собственники могут заключить договор на обслуживание домофона либо напрямую с подрядной организацией, либо со своей управляющей организацией.

Даже если домофон планируют установить собственники только одного подъезда, для решения такого вопроса необходимо получить согласие и других собственников помещений в МКД (ст. 36 ЖК РФ).

На общем собрании собственники могут принять решение о включении платы за обслуживание домофона в платёжный документ в составе платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД, согласно ст. 155 ЖК РФ . Собственники помещений в МКД могут заключить договор напрямую с подрядной организацией и получать отдельные квитанции за обслуживание домофона.

Управляющая организация не может требовать от собственников уплаты отдельной услуги «Обслуживание домофона» (письмо Министерства регионального развития РФ от 23.08.2010 № 30665-ИБ/14). Этой же позиции придерживается Минстрой РФ в своём письме от 11.04.2016 № 10686-АТ/04 «О содержании и ремонте общего имущества в МКД».

Если решения общего собрания собственников об установке домофона или оплате его обслуживания нет, и управляющая организация решила установить его самостоятельно, она не сможет впоследствии предъявить собственникам плату за установку обслуживание запирающего устройства.

Обслуживание домофона

Работы и услуги, оказание и проведение которых требуется для поддержания работы домофона, должны быть указаны в договоре на обслуживание и ремонт запирающих устройств, заключенным между управляющей и подрядной организацией. Вот их примерный перечень:

• технический осмотр оборудования,
• ремонт домофона,
• выезд для устранения неполадок в работе домофона,
• восстановление линий связи.

В договоре обслуживания по желанию собственников можно предусмотреть другой перечень работ и услуг.

Если подрядная организация ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по договору обслуживания, это может послужить причиной для отказа от её услуг. Принять решение о смене подрядчика можно только на общем собрании собственников помещений в МКД.

Бывают случаи, когда домофон не работает на протяжении нескольких месяцев, а управляющая организация перечисляет подрядчику плату за его обслуживание и включает её в квитанции. В таком случае любой из собственников помещений в МКД может потребовать у управляющей организации сделать перерасчёт с того дня, когда домофон перестал работать.

Определение стоимости обслуживания домофона

Стоимость технического обслуживания домофона определяется договором на оказание услуг и выполнение работ подрядной организацией. Как правило, подрядные организации сами устанавливают размер платы за свои услуги.

Управляющей организации стоит помнить о том, что размер платы за обслуживание запирающих устройств, который они включают в тариф на содержание и ремонт общего имущества, должен быть обоснован. Любой собственник может обратиться в УО и запроситьрасшифровку статьи на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (п. п. 10, 10.1 ст. 161 ЖК РФ).

Провести общее собрание собственников и решить вопрос по оплате домофона в многоквартирном доме гораздо проще с помощью .

Плата за домофон: отражение в платежном документе (Емельянова Е.В.)

Дата размещения статьи: 10.06.2015

В предлагаемой вашему вниманию статье рассмотрим вопрос, который актуален для УК: вправе ли компания взимать с жильцов плату за установку и обслуживание домофонов и указывать ее в квитанции отдельной строкой либо эти расходы должны входить в стоимость услуги по содержанию и ремонту общего имущества?

Для ответа на поставленный вопрос следует знать, входит ли домофон в состав общего имущества в конкретном МКД, а также каким образом устанавливался размер платы за содержание общего имущества в данном доме.

Домофон - общее имущество

По своим функциональным характеристикам домофон отвечает признакам общего имущества собственников помещений в МКД, поскольку предназначен для обслуживания более одного помещения в доме (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп. "д" п. 2 Правил содержания общего имущества). Поэтому техническое обслуживание домофона относится к услугам по содержанию общего имущества, является обязанностью УК по договору управления. Стоимость такой услуги должна учитываться при утверждении размера платы за содержание общего имущества на общем собрании собственников помещений.
В Письме от 23.08.2010 N 30665-ИБ/14 Минрегион России не согласился с тем, что УК предъявляет собственникам помещений к оплате такую дополнительную услугу, как обслуживание домофона. Чиновники полагают, что "обслуживание домофона как технической составляющей автоматически запирающегося устройства входной двери входит в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества и является обязанностью управляющей организации". Поэтому устанавливается единый платеж для собственников помещений.
Тем не менее указание составляющих платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД отдельными строками в платежном документе не нарушает прав потребителей, поскольку само по себе не свидетельствует о двойной оплате одной и той же услуги (по установке и обслуживанию домофонов). Действующее законодательство не содержит запрета выделять отдельной строкой плату за обслуживание одной или нескольких позиций общего имущества в МКД. Этот вывод подтверждается судебной практикой (Определение Московского городского суда от 10.12.2014 N 4г/3-12228/14, Апелляционные определения Волгоградского областного суда от 03.04.2014 по делу N 33-3610/2014, Воронежского областного суда от 10.06.2014 N 33-3090/2014). Главное, чтобы плата начислялась и предъявлялась в платежном документе в размере, установленном в законном порядке. К примеру, решением общего собрания собственников помещений может быть прямо предусмотрено, что плата за обслуживание домофона взимается отдельно от платы за содержание общего имущества (Апелляционное определение Московского областного суда от 14.03.2013 по делу N 33-6143, Постановление ФАС ПО от 08.07.2013 по делу N А72-4051/2012).
Если в доме установлен домофон, он входит в состав общего имущества, но при утверждении размера платы за содержание общего имущества расходы на его содержание не были предусмотрены, вопрос о возможности выставления УК собственникам помещений к оплате расходов на обслуживание домофона является дискуссионным.
С одной стороны, в отношении услуг по обслуживанию домофона действуют общие правила, сформулированные в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10: "определение в договоре должного размера платы за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является предпринимательским риском управляющей организации". Следовательно, если на момент заключения договора управления или очередного согласования размера платы за содержание общего имущества домофон был в наличии и относился к общему имуществу, но УК обошла вниманием вопрос об источнике финансирования расходов на его обслуживание, она не вправе выставлять плату за обслуживание домофона дополнительно к установленному размеру платы за содержание общего имущества. Так, в Апелляционном определении от 13.01.2015 по делу N 33-118 Саратовский областной суд исключил из расчета суммы задолженности, взыскиваемой с собственника помещения, оплату домофона. Обоснование таково: УК не представила доказательств того, что собственники помещений приняли решение о невключении затрат по обслуживанию домофона в расходы на содержание жилья.
С другой стороны, есть пример из судебной практики, когда суд согласился с УК: собственники помещений обязаны оплачивать обслуживание лифта и вывоз твердых бытовых отходов (ТБО), даже если размер платы за содержание общего имущества был утвержден на общем собрании без учета данных услуг (Апелляционное определение Верховного Суда Республики Коми от 07.04.2014 по делу N 33-1547/2014г.). Так, согласно протоколу общего собрания размер платы за содержание и ремонт общего имущества был утвержден собственниками помещений без учета стоимости обслуживания лифтов и работ по вывозу ТБО. В перечне работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД работы (услуги) по вывозу ТБО, содержанию лифтов не указаны. Тем не менее все эти работы выполнялись, что подтверждено представленными в материалы дела договорами с подрядчиками, актами выполненных работ за соответствующий период времени. Поэтому суд пришел к выводу, что невключение работ в перечень, утвержденный на общем собрании, не освобождает собственников помещений от оплаты уже оказанных услуг. Если домофон входит в состав общего имущества, этот вывод можно применить и к плате за его обслуживание.

Домофон не является общим имуществом

Установка домофона в отсутствие решения общего собрания собственников помещений в МКД является незаконной. Соответственно, если наличие домофона не предусмотрено проектными характеристиками дома и впоследствии после ввода дома в эксплуатацию специализированная компания (или УК) самовольно (на основании договоров, заключенных с отдельными жителями конкретных подъездов) установила домофоны, УК не вправе взимать с собственников помещений плату за установку и обслуживание домофона ни отдельной строкой в платежном документе, ни в составе платы за содержание общего имущества. До принятия решения общего собрания о включении домофона в состав общего имущества обслуживание домофона - это дополнительная услуга, которую собственники помещений не обязаны оплачивать (см. Апелляционное определение Московского областного суда от 21.03.2013 по делу N 33-3999/2013). Аналогичные разъяснения представлены в Письме Минрегиона России от 27.04.2011 N 8055-14/ИБ-ОГ: "если домофон не предусмотрен проектом многоквартирного дома, а установлен позднее, то для взимания платы за его обслуживание как общего имущества, во-первых, он должен быть официально внесен в состав общего имущества многоквартирного дома, во-вторых, управляющая организация должна заключить договор на обслуживание этого имущества со специализированной организацией либо осуществлять данный вид работ самостоятельно".
Здесь следует добавить, что между УК и специализированной компанией, осуществляющей обслуживание домофона, не входящего в состав общего имущества, на основании индивидуальных договоров с собственниками помещений в МКД, может быть заключен договор о приеме платежей в пользу такой специализированной компании. В этом случае УК имеет все законные основания выставлять в платежном документе плату за установку и обслуживание домофона отдельной строкой.

Если домофон отнесен к общему имуществу собственников помещений в МКД (был установлен застройщиком согласно проекту либо смонтирован после ввода дома в эксплуатацию и решением общего собрания включен в состав общего имущества), плата за его обслуживание является элементом платы за содержание и ремонт общего имущества. При этом неважно, выставляется ли она в платежном документе отдельно или в сумме общей платы за содержание, главное, чтобы не было двойного платежа. Если домофон не включен в состав общего имущества, УК может собирать платежи за его обслуживание только в пользу специализированной компании на основании договора о приеме платежей.

Сегодня домофон гарантирует защиту доступа к вашему дому. Подобная организация контроля дает возможность предотвратить проникновение в здание посторонних людей. На данный период существует 2 основных вида данного устройства для многоэтажных домов: аудиодомофоны и видеодомофоны. Первые дают возможность устанавливать аудио контакт с человеком, который хочет войти в помещение. Вторые же позволяют не только слышать посетителя, но и видеть его. Услуга монтажа в многоквартирном доме сейчас пользуется большой популярностью, основным образом из-за простоты эксплуатации и доступной стоимости.

Преимущества заказа услуг в компании Service-Domofon

Оперативный выезд специалиста на объект

Подбор оборудования с учётом бюджета клиента

Расчёт и подача сметной документации в течение
24 часов

Техническое обслуживание домофонов после ввода в эксплуатацию

Гарантия на выполненные работы 12 месяцев

Заказать установку домофонов в многоквартирном доме

Установка
чёрно-белой (цветной) вызывной панели	1000 руб./шт
аппарата в квартиру с подключением к подъездному аппарату и установка вызывной панели на этаже (возможно подключение дополнительной камеры)	5000 руб./шт
трубки в квартиру с подключением к подъездному аппарату (трубка уже есть у Вас)	1500 руб./шт
трубки в квартиру с подключением к подъездному аппарату (трубка приобретается для Вас)	от 2000 руб. до 2500 руб.
электрозамка
блока сопряжения (на координатную или цифровую систему, таких как Визит, Маршал, Райкманн)
подъездного домофона
дополнительной камеры
дополнительной камеры скрытого монтажа
накладной (врезной) вызывной панели	1000-1500 руб.
Цены на коммуникации
Прокладка кабеля открытым способом	от 50 руб./м
Прокладка кабель-канала	от 100 руб./м
Прокладка кабеля вне помещений	от 200 руб./м
Штробление	от 300 руб./м
Дополнительные услуги	цена договорная
Выезд специалиста по вопросу стоимости установки домофона
Гарантия на установленное оборудование 12 месяцев	бесплатно
Выезд специалиста по гарантийным случаям	бесплатно
Выезд специалиста для диагностики неисправности
Прокладка кабеля от этажной щитовой до абонентского устройства рядом с дверью	от 800 руб.
Изготовление ключей для домофона (СКУД)	150–150 руб.
Прокладка кабеля под дополнительный монитор/панель вызова/камеру Подключение к сети 220 (в зависимости от удалённости точки)	от 400 руб. от 800 руб.

Как известно, в каждом многоквартирном доме имеется имущество общего пользования (лифты, лестницы, подъезды и т.д.). И все это имущество по закону является собственностью жильцов этого дома с правом владения и распоряжения. Поэтому если большинство жителей многоквартирного дома решили установить охранную систему (например, домофон), то в большинстве случаев он будет установлен. Но в любой ситуации есть противники общей идеи. Обязаны ли они платить за ненужную, по их мнению, установку домофона? И вообще кто должен платить за установку охранных систем в доме? На эти и другие вопросы мы ответим в сегодняшнем материале.

Кто принимает решение об установке?

Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, подъезды и двери подъездов относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Установка домофонов (а монтаж проводится на подъездные двери) относится к капитальному ремонту многоквартирного дома в соответствии с Приложением №3 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда. Следовательно, решение об установке домофона принимают все жильцы на общем собрании собственников. Если из присутствующих 2/3 проголосовало «за», то согласно Жилищному кодексу РФ (статья 46) домофон должен быть установлен. Это решение обязательно для всех собственников многоквартирного дома независимо от их присутствия и согласия на общем собрании.

В случае если все помещения в многоквартирном доме принадлежат одному собственнику, решение о капитальном ремонте дома (в частности, установке домофона) принимаются единолично и оформляются в письменной форме в соответствии с Жилищным кодексом РФ (статья 46, п.7).

Кто платит за установку и обслуживание домофона? Что входит в стоимость?

После принятия решения об установке домофона в многоквартирном доме согласовывается стоимость услуг монтажа и обслуживания охранной системы. Ни один из жильцов не имеет право отказываться от оплаты услуг по установке охранных систем в доме! Напоминаем, что дверь с домофоном – общая собственность всех жильцов подъезда, поэтому участие в приобретении (оплачивать услугу по установке) обязаны все. Таковы законы. Однако, на практике за противников домофонов в подъезде чаще платят согласившиеся на установку жильцы. Стоимость всех работ и охранной системы делится на количество квартир в подъезде.

С момента установки новой двери всем собственникам дома придется платить за содержание и обслуживание домофона. Тарифы на обслуживание, кстати, обсуждаются на том же собрании, утверждаются собственниками жилья и закрепляются в договоре на обслуживание (заключается между конторой и управляющей компанией). Устанавливается абонентская плата, которая предусматривает последующий ремонт общеподъездного оборудования, установленного по договору, и профилактический осмотр этого оборудования.

Справка. Конторы, которые занимаются установкой домофонов, обязаны заключать договор на установку, обслуживание и любой другой вид договоров с управляющей компанией или ТСЖ. Согласно закону, такой договор действителен лишь при наличии протокола общего собрания жильцов. Договор и акты работ могут оформляться и с каждым собственником в отдельности. Договор, заключенный по иному принципу, не имеет юридической силы.

После установки домофона на дверь, все жильцы получают как минимум один ключ и обязательную инструкцию по использованию охранного устройства.

Можно ли отказаться от установки домофона и не платить?

Собственник квартиры вправе отказаться от установки домофона и его использования. Переговорное устройство (трубка) в таком случае установлена в квартире несогласного жильца не будет. Однако, одним бесплатным ключом от подъездной двери собственник должен быть обеспечен по закону! Согласно Жилищному кодексу РФ (статья 36, ч.2) «собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме».

Отказ от пользования домофоном и абонентской платы следует составить в письменной форме. Иначе, за неуплату услуг и задолженность, придется отвечать в судебном порядке.